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千余业主梦碎太仓国际生活广场 家饰佳介入初衷受质疑

发布时间:2018-07-11 22:48:40 已有: 人阅读

  4月,本该渐入暖季的上海(楼盘),天气却依旧乍暖还寒,这让在上海生活了大半辈子的曲其峰(化名)有点难以适应。不过相比天气,如今让他更为烦心和焦虑的是数年前购置的一处商铺。

  包含他在内的1000多位太仓(楼盘)国际生活广场的业主,在去年底以拖欠房租为由将该项目的开发商太仓市天地实用房开发有限公司 (以下简称天地公司)、运营公司太仓龙好生活家居广场有限公司(以下简称龙好公司)、品牌输出和实际管理人上海家饰佳控股(集团)有限公司(以下简称家饰佳)以及销售代理易居中国告上了法庭。

  该案已于今年2月17日第一次开庭,但没得出任何结果。在4月中下旬将会进行二次开庭,曲其峰透露到时可能会有一个较为明确的判决意向。“6月份可能会有最终的判决。”曲其峰与其他业主都非常焦急,因为在此之后,他们还将面临如何去挽救这些商铺的难题。

  究竟这些业主与这四家公司存在着怎样的利益纠葛?《每日经济新闻》记者通过多方调查,试图为读者逐步揭开其中的内幕。

  弯曲的头发中已经出现了根根白丝,疲倦的曲其峰带着愁容向《每日经济新闻》记者讲述起近年来为商铺四处奔波的过程。

  事情需要追溯到2008年6月29日,在铺天盖地的广告攻势下,曲其峰禁不住丰厚回报的,购置了太仓国际生活广场内的一处商铺。当时,该项目的销售代理公司上海房屋销售(集团)有限公司(易居中国旗下公司,以下简称上房销售)的置业顾问向其介绍,一旦购置了太仓国际生活广场的商铺,随后的五年内(自2009年7月1日起)开发商将以包租的形式给予其商铺总价7%~11%逐年递增的回报,且前三年的租金可直接从初始购房款中扣除。因此原价为287775元的商铺,最终他只掏了218709元便买了下来。而为了让双方在税费上得到更大的优惠,购房合同也一并按218709元来签订。

  在购买过程中,曲其峰也考虑过可能存在的风险,但看到各项宣传资料上大幅标出的“家饰佳”字样,也便安下了心。“毕竟是熟悉的上海公司。”曲其峰起初想当然地以为这是从家饰佳那里买了个商铺。但到了签订合同的时候,才发现对方是一家名为天地公司的开发商。

  不过,上房销售的置业顾问告诉曲其峰,家饰佳与天地公司签订过相关协议,未来一定会入驻该商场。销售人员的这番表态打消了曲其峰的疑虑。然而随后与他签订商铺包租合同的公司,也并非是天地公司和家饰佳,而是另一家公司龙好公司。已经被搞糊涂的曲其峰也没有再过多去纠缠这个事情,便签了合同。而正是这家公司,为该商场后来出现的一系列问题埋下了隐患。

  买下商铺之后,自觉捡了个大便宜的曲其峰,静候最后两年的到来,以期早日拿到后续的租金。然而事与愿违,2012年上半年开始,陆续有业主觉得不对劲。“快到收第四年租金的时候了,也没人来通知我们办卡之类的事情,而电话打过去也都是搪塞我们的话。”曲其峰告诉记者,当时他们已经有收不到租金的心理准备。

  2012年7月初,家饰佳突然撤离太仓,一直以来由家饰佳全权负责运营的龙好公司也就此成为一个空壳。曲其峰告诉《每日经济新闻》记者,在接受业主们报案之后,当地公安局相继查封了龙好公司和天地公司的账户,但天地公司账户上仅存现金100多万元,而龙好公司账户上还拖欠家饰佳200多万元,无法承担此前约定支付给业主的几千万租金。

  苏州(楼盘)安信会计律师事务所针对天地公司的一份审计报告指出,天地公司开发香花桥项目(即太仓国际生活广场)的净利润为224.9万元,若将预缴的所得税315.19万元及少结转的成本148.74万元进行调整,则净利润为-239.02万元。项目公司显然已经陷入亏损,而业主们也随即陷入了无处讨要房租的窘境,此前美好的投资愿景化为泡影。

  作为参与者之一,家饰佳自然成为了业主的质疑对象。为此,家饰佳于2012年8月8日发表声明称,撤离太仓是因为与天地公司的合作协议到期。龙好公司是天地公司的管理层出资成立的,并非家饰佳的子公司,家饰佳仅是管理方。家饰佳同时指出,自己也是“受害者”,天地公司至今还拖欠他们950万元的管理费。

  《每日经济新闻》记者从家饰佳与天地公司签订的合作协议中发现,双方的合作期限确实仅为3年,自2009年7月1日起至2012年6月30日止。而天地公司需在合作期间向家饰佳支付三年管理费共计人民币4750万元,该管理费包括家饰佳需承担的经营管理支出、商场运营支出、二次装修费用支出。

  曲其峰向《每日经济新闻》记者表示,虽然合同约定是2009年7月1日开始,但由于此前一直在做筹备和招商工作,家饰佳2010年底才正式开业,实际运营时间仅为1年半。而在此期间,家饰佳已经从天地公司处收得3800万元,而在合同中约定由家饰佳支付的二次装修费500多万元也是从龙好公司账户上支付的。

  家饰佳经营太仓国际生活广场的初衷因此遭到质疑:究竟是为了赚取上述管理费用而涉足太仓商业广场,还是想真正通过经营商场来获利?

  上海杜跃平律师事务所律师杜跃平告诉《每日经济新闻》记者,在长三角,也有其他的商场采用类似天地公司和家饰佳这种经营合作方式,装修费用、经营管理支出完全由开发商来承担。但开发商会在合同中约定,如果在合同期内商场出现两个月以上的闲置,那么被引入的商业品牌要向开发商支付违约金。但记者调查发现,在家饰佳和天地公司的有关协议中,并没有类似的违约条款。家饰佳方面或许利用了这一漏洞,这才导致合同虽然长达三年,但其真正只履行了一年半时间。

  曲其峰认为,开发商所承诺的租金回报,从一开始就是个骗局。他的店铺面积约为19平方米,目前对外出租收取的租金为每天每平方米1.5元,一年的租金约为10402.5元。而根据租赁合同,龙好公司需向曲其峰支付的第四年、第五年租金分别约为28778元、31665元。显然两者极不匹配,这种情况下,龙好公司难以维持运营。

  此外,2010年8月与龙好公司签下租约的曾好(化名),告诉《每日经济新闻》记者,在开业前的装修期间,他曾经向龙好公司缴纳了3万多元的装修款,而这笔款项至今都没有退还给他。原本约定包含于租约中的水电费,目前也只得由他自行垫付。

  相比家饰佳站在风口浪尖,易居似乎一开始并未得到过多的关注。业主们对于他的质疑,也主要集中在销售过程中,其并未明确告知业主家饰佳与天地公司之间的合作年限等问题。

  但曲其峰认为,易居作为整个项目的营销代理,从一开始便策划引入家饰佳以及售后包租的项目推广方式。事实上,在该项目开售后不久,相关主管部门便叫停了“售后包租”,而曲其峰成为了最后一批享受此种“优惠”的购房者。

  天地公司与上房集团于2008年签署的代理销售合同中显示,代理房屋平均底价为3289元/平方米建筑面积 (不含佣金),并约定佣金为代销总价的5%。而曲其峰提供给记者的购房合同上显示,其单价高达11529.2元/平方米。据曲其峰介绍,对外的售价相比底价的涨幅非常大,易居可谓做了一次非常成功的营销。

  随着商铺的热卖,易居与天地公司就佣金问题一再调整。2009年3月1日,易居旗下的上海臣信房地产经纪有限公司与天地公司签署合作协议,将代理佣金从5%提升至7%。随后,双方再度签署协议,将佣金提升至7%外加10000元/套。《每日经济新闻》记者就业主的指责,采访易居中国方面,但后者也未回应。

  对目前只有上海宜山路和奉贤南桥两家门店的家饰佳来说,太仓国际生活广场本来是公司迈出上海,拓展华东,乃至全国的一个重要战略机会。

  然而,《每日经济新闻》记者注意到,家饰佳在太仓三年的租赁合同只执行了1年半就匆匆结束,并受到太仓国际生活广场案件的牵连而惹上官司,对这家一直谋求上市的公司来说,无疑是个不小的考验。

  虽然家饰佳是上海最为知名的家居建材销售基地之一,但很少有人知道它的主营业务其实是房地产开发。1999年,浙江上虞商人王张兴花了3600万买下了宜山路的一个药材仓库,准备建商品房。然而,房子最终未建,王张兴却又投入了1000万元装修和推广,将这个仓库改建成了家居建材卖场,即后来的家饰佳。

  几年之后,家饰佳宜山店每平方米的价值从3000元提高到了3万元,商场面积也由此前的1.5万平方米扩大到6万平方米,物业评估市值超过20亿元,造就了一个财富积累的神线年间王张兴的财富增长了300倍。

  此后,王张兴大肆扩张商业版图,相继收购了名成国际大厦、汇龙城等多个项目,布局北京(楼盘)、郑州(楼盘)、成都等全国多个城市。成立于2000年的上海家饰佳控股(集团)有限公司 (以下简称家饰佳控股),也在2009年12月28日更名为上海城市商业集团有限公司 (以下简称上海城商集团)。

  从家饰佳官网上查询可知,公司创始人王张兴通过母公司上海城市地产控股有限公司 (以下简称上海城市地产集团)来控制两个独立的运作主体上海城市地产投资控股有限公司 (以下简称上海地产投资)和上海城商集团。上海地产投资,主营房地产投资开发,目前开发了成都、唐山(楼盘)、新疆(楼盘)、郑州等地的多个商业综合体项目。

  上海城商集团主营商业运营管理,旗下拥有“家饰佳”家居建材卖场和“元旦百货”为主体的城市国际广场两大商业品牌,并同时管理着北京名城万豪中心、上海浦东银东大厦等多个知名项目。

  2007年,坊间曾传出家饰佳欲借壳“开开集团”上市,但最终却不了了之。王张兴也曾表示,计划2012年第四季度在纽交所上市,主体是家饰佳建材销售这个品牌。

  为此,家饰佳于去年将宜山路店重新装修和招商,转型为中高端建材卖场。不过时至今日,家饰佳依旧未上市。除市场因素外,据一位与家饰佳经常接触的业内人士透露,家饰佳的管理存在一些问题。

  目前,家饰佳的收入来源与其他家居卖场相似,主要来自于店铺租金。从上海城商集团旗下持有的众多物业来看,与家饰佳宜山路店有着颇为相似之处,大多为收购之后转为自己运营管理。

  比如,郑州元旦·百盛购物中心,是家饰佳控股于2005年注资数亿元完成的收购,随后联手百盛进行开发;北京名城万豪中心,则是通过收购该项目开发商荷华地产公司85%股权的方式持有;上海银东大厦也是收购过来的,只不过这些项目并不交给家饰佳来运营。

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